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資金中心公示2016年度住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金

管理情況

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2017年4月27日上午，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局（市城市更新局）宣傳辦、市住房維修資金管理中心聯(lián)合召開(kāi)新聞通報(bào)會(huì)，將2016年度我市住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理情況向社會(huì)予以公示。

資金中心作為我市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管單位，為確保資金管理的公開(kāi)、透明和公正，依據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)維修資金管理規(guī)定，委托山東泉順會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)我市市區(qū)范圍內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金2016年度管理工作進(jìn)行了審計(jì)，本次通報(bào)會(huì)就將審計(jì)結(jié)果進(jìn)行了全面公示。

一、2016年度維修資金基本情況

2016年初專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余638,139.69萬(wàn)元，2016年度交存總額194,239.66萬(wàn)元;增值收益總額24,338.62萬(wàn)元；資金使用總額10,507.47萬(wàn)元；截至2016年12月31日結(jié)余846,210.50萬(wàn)元，其中商品住宅維修資金697,352.08萬(wàn)元、市直售后公房維修資金107,720.87萬(wàn)元、省直售后公房維修資金41,137.55萬(wàn)元，具體情況如下：

（一）商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收支情況

2016年初商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余492,924.71萬(wàn)元，2016年度交存總額191,343.26萬(wàn)元;增值收益總額19,062.43萬(wàn)元；資金使用總額5,978.32萬(wàn)元；截至2016年12月31日，商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余697,352.08萬(wàn)元。

（二）市直售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金收支情況

2016年初市直售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余107,973.48萬(wàn)元，2016年度提取維修資金總額182.80萬(wàn)元；增值收益總額3,406.85萬(wàn)元；資金使用總額3,842.26萬(wàn)元；截至2016年12月31日，市直售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余107,720.87萬(wàn)元。

（三）省直售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金收支情況

2016年初省直售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余37,241.50萬(wàn)元；2016年度移交總額2,713.60萬(wàn)元；增值收益總額1,869.34 萬(wàn)元；資金使用總額686.89萬(wàn)元；截至2016年12月31日省直售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余41,137.55萬(wàn)元。

二、相關(guān)數(shù)據(jù)解讀

（一）商品房維修資金交存量大幅增加

2016年我市商品房維修資金交存量與2015年相比大幅增加，同比增加97.87%。

交存量大幅增加的主要原因：一是因?yàn)?st1:chsdate w:st=""on"" year=""2015"" month=""2"" day=""1"" islunardate=""False"" isrocdate=""False"">2015年2月1日《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后，我市調(diào)整了維修資金交存政策，新建商品房將維修資金交存做為房屋交付使用的前提條件，開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理初始登記時(shí)未售出的或未交存維修資金的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性補(bǔ)齊，開(kāi)發(fā)企業(yè)再向業(yè)主追交。二是因?yàn)?016年我市商品房市場(chǎng)形勢(shì)較好，交易量大幅增加，2015年交易的商品房又大量集中在2016年交房。多因素致使2016年維修資金交存量猛增。

（二）維修資金使用總量略有增加

2016年維修資金使用支出10507.47萬(wàn)元，同比增加7.31%。

從使用數(shù)據(jù)來(lái)看，我市商品房維修資金使用量增幅明顯。用于維修支出5,978.32萬(wàn)元，同比增加17.92%。涉及315個(gè)小區(qū)，2605幢自然幢，共有237235戶(hù)業(yè)主因此受益。商品房維修資金使用增幅較大主要是因?yàn)樵缙诮桓妒褂玫纳唐贩恐饾u超出保修期，符合使用條件的房屋在逐年增多，而商品房又因?yàn)楣灿迷O(shè)施設(shè)備較多，一旦需要維修產(chǎn)生的維修費(fèi)用也較高。

省、市售后公房維修資金支用總量變化不大。全年共支出4529.15萬(wàn)元，同比下降4.25%，共涉及471個(gè)單位的2645個(gè)自然幢。支用量變化不大主要是因?yàn)殡S著省、市房改工作基本結(jié)束，房改房的總量基本保持不變，房屋維修量趨于平穩(wěn)。隨著部分老舊房屋的滅失以及維修資金余額越來(lái)越小，售后公房維修資金年支用量預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步降低。

（三）維修項(xiàng)目的主要類(lèi)型

從房屋維修的類(lèi)型來(lái)看，商品房維修資金主要用于消防設(shè)施設(shè)備維修、電梯維修、監(jiān)控系統(tǒng)改造以及單元門(mén)、可視對(duì)講的更新改造。除少數(shù)消防改造、監(jiān)控系統(tǒng)改造、高檔社區(qū)進(jìn)行區(qū)間路面維修以及外墻防水維修單筆支出金額較大外，其余多為屋面防水維修、電梯系統(tǒng)維修及墻面粉刷等，且單筆支出金額不大。

因省、市售后公有住房均為建成時(shí)間較長(zhǎng)的老舊社區(qū)，售后公房維修資金主要用于屋面防水維修、下水管道改造以及樓梯間粉刷和路面整修等。除個(gè)別使用金額較大外，大部分維修項(xiàng)目單筆使用金額均較小。

三、相關(guān)問(wèn)題解讀

1.什么是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金？

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。其中住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；住宅共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

2.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由誰(shuí)交存，歸誰(shuí)所有？

商品房維修資金由業(yè)主交存，業(yè)主須在辦理房屋入住手續(xù)前,將首期維修資金存入商品住宅維修資金專(zhuān)戶(hù)。目前我市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是未設(shè)電梯的多層房屋每平方米60元,設(shè)有電梯的房屋每平方米120元，獨(dú)棟別墅每平方米20元。出售公有住房的,售房單位須按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有，房屋滅失的,售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的,按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系,收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。商品房維修資金歸業(yè)主所有，房屋滅失的，按維修資金賬戶(hù)余額全額返還商品房業(yè)主。

3.房屋損壞，如何申請(qǐng)使用維修資金？

維修資金使用的前提是所維修房屋建立了維修資金制度，無(wú)論是商品房、已售公房，還是拆遷安置房均應(yīng)交存了維修資金。所需維修的是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并且出了保修期。

在滿(mǎn)足上述條件的情況下，房屋屬于商品房的，公共部位出現(xiàn)損壞業(yè)主可以向物業(yè)企業(yè)報(bào)修，物業(yè)企業(yè)提出住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造計(jì)劃,打印出業(yè)主分?jǐn)偳鍍?cè)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后在小區(qū)公示，征得涉及范圍內(nèi)雙三分之二業(yè)主同意后報(bào)維修資金管理中心審核。沒(méi)有物業(yè)企業(yè)的可由業(yè)主委員會(huì)作為申報(bào)主體，既沒(méi)物業(yè)企業(yè)有沒(méi)有業(yè)委會(huì)的可以所在居委會(huì)進(jìn)行申報(bào)。如果房屋是已售公房，應(yīng)首先向原產(chǎn)權(quán)單位報(bào)修，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)組織維修并向維修資金管理中心提出申請(qǐng)，原產(chǎn)權(quán)單位已破產(chǎn)或不能正常履行義務(wù)的由業(yè)委會(huì)或居委會(huì)作為申報(bào)主體。

4.業(yè)主在維修資金方面有哪些權(quán)利與義務(wù)？

業(yè)主有維修資金使用的知情權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對(duì)使用維修資金事宜書(shū)面簽署意見(jiàn)，既是法律賦予業(yè)主的一項(xiàng)權(quán)利，又是業(yè)主在社區(qū)管理中一項(xiàng)重要義務(wù)，它關(guān)系到相關(guān)業(yè)主能否正常使用房屋，又關(guān)系到自身利益。業(yè)主一是要發(fā)揮好對(duì)維修資金使用、維修實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督、審查關(guān)，避免出現(xiàn)維修資金使用中的不合規(guī)現(xiàn)象，保證維修項(xiàng)目支出經(jīng)濟(jì)合理；二是維修資金使用須經(jīng)有利害關(guān)系的、占已交付使用房屋面積和戶(hù)數(shù)三分之二以上的業(yè)主書(shū)面同意，廣大業(yè)主要嚴(yán)格遵守業(yè)主管理規(guī)約，發(fā)揚(yáng)鄰里互助精神，暢通維修資金使用渠道，避免因“簽名難”延誤維修導(dǎo)致生活不便的情況發(fā)生。

5.維修資金用完后怎么辦？

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令）規(guī)定，維修資金余額不足首期交存額30%的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)續(xù)交。已成立業(yè)主大會(huì)的,續(xù)交工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。尚未成立業(yè)主大會(huì)的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下組織實(shí)施;沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由居民委員會(huì)在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下組織實(shí)施。已售公房的由原產(chǎn)權(quán)單位組織實(shí)施。

6.維修資金使用過(guò)程中存在哪些困難？

（1）部分已售公房維修資金未按幢建賬。依據(jù)政策規(guī)定已售公房維修資金必須先按幢建賬后才可使用。雖然我市先后出臺(tái)了一系列文件，市住房保障和房產(chǎn)管理局也采取了多項(xiàng)措施，督促原產(chǎn)權(quán)單位盡快建賬，但是很多產(chǎn)權(quán)單位由于破產(chǎn)、兼并或者重組等原因沒(méi)有落實(shí)。至今仍有部分原產(chǎn)權(quán)單位未建立維修資金明細(xì)賬，致使這部分資金凍結(jié)，無(wú)法啟用。

（2）業(yè)主決策難。經(jīng)業(yè)主雙三分之二同意是物權(quán)法設(shè)定的維修資金使用的基本條件，由于社區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位缺乏公共事務(wù)管理參與意識(shí)和能力，怠于履行法定責(zé)任和義務(wù)，致使維修資金使用眾口難調(diào)難以達(dá)成共識(shí)，即使達(dá)成一致意見(jiàn)，決策過(guò)程耗費(fèi)的時(shí)間也較長(zhǎng)。

（3）業(yè)主委員會(huì)缺位。我市建立維修資金制度的商品房住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的較少，業(yè)主委員會(huì)能正常發(fā)揮作用的更少，尚無(wú)一家業(yè)主大會(huì)自主管理住宅維修資金。作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)主體的缺位，導(dǎo)致了資金使用決策效率低，業(yè)主對(duì)申報(bào)單位、施工單位等參與主體的監(jiān)督作用無(wú)法有效發(fā)揮，增加了維修資金使用的難度。

（4）維修資金使用涉及的主體多，利益關(guān)系復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)性、政策性強(qiáng)，未形成相關(guān)單位齊抓共管的局面。物業(yè)企業(yè)、已售公房原產(chǎn)權(quán)單位、街道辦、居委會(huì)、資金代管機(jī)構(gòu)、質(zhì)檢、消防部門(mén)、施工、監(jiān)理、造價(jià)審計(jì)等單位均應(yīng)認(rèn)真履行各自職責(zé)，強(qiáng)化各單位責(zé)任意識(shí)，形成維修資金監(jiān)管、使用的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

（5）維修資金建立不全或多產(chǎn)權(quán)性質(zhì)于一體的“插花樓”造成維修資金使用效率不高。由于業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)并未全部覆蓋所有小區(qū)，特別是無(wú)人管理的老舊小區(qū)，維修資金建立不完整或多產(chǎn)權(quán)房屋，需要相關(guān)業(yè)主補(bǔ)交或現(xiàn)金支付，一是沒(méi)有相關(guān)主體組織相關(guān)事宜，且“插花樓”維修資金來(lái)源不同，導(dǎo)致維修資金沒(méi)有統(tǒng)一主體發(fā)起支用，二是相關(guān)業(yè)主不配合承擔(dān)相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，導(dǎo)致資金很難落實(shí)到位，房屋維修擱淺。

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