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資金中心公示2016年度住房專項維修資金管理情況
時間：2017.05.02 來源：市物協(xié)
資金中心公示2016年度住房專項維修資金
管理情況
資金中心作為我市住宅專項維修資金代管單位，為確保資金管理的公開、透明和公正，依據(jù)國家、省、市有關(guān)維修資金管理規(guī)定，委托山東泉順會計師事務(wù)所對我市市區(qū)范圍內(nèi)住宅專項維修資金2016年度管理工作進行了審計，本次通報會就將審計結(jié)果進行了全面公示。
一、2016年度維修資金基本情況
2016年初專項維修資金結(jié)余638,139.69萬元，2016年度交存總額194,239.66萬元;增值收益總額24,338.62萬元；資金使用總額10,507.47萬元；截至
（一）商品住宅專項維修資金收支情況
2016年初商品住宅專項維修資金結(jié)余492,924.71萬元，2016年度交存總額191,343.26萬元;增值收益總額19,062.43萬元；資金使用總額5,978.32萬元；截至
（二）市直售后公有住房專項維修資金收支情況
2016年初市直售后公有住房專項維修資金結(jié)余107,973.48萬元，2016年度提取維修資金總額182.80萬元；增值收益總額3,406.85萬元；資金使用總額3,842.26萬元；截至
（三）省直售后公有住房專項維修資金收支情況
2016年初省直售后公有住房專項維修資金結(jié)余37,241.50萬元；2016年度移交總額2,713.60萬元；增值收益總額1,869.34 萬元；資金使用總額686.89萬元；截至
二、相關(guān)數(shù)據(jù)解讀
（一）商品房維修資金交存量大幅增加
2016年我市商品房維修資金交存量與2015年相比大幅增加，同比增加97.87%。
交存量大幅增加的主要原因：一是因為
（二）維修資金使用總量略有增加
2016年維修資金使用支出10507.47萬元，同比增加7.31%。
從使用數(shù)據(jù)來看，我市商品房維修資金使用量增幅明顯。用于維修支出5,978.32萬元，同比增加17.92%。涉及315個小區(qū)，2605幢自然幢，共有237235戶業(yè)主因此受益。商品房維修資金使用增幅較大主要是因為早期交付使用的商品房逐漸超出保修期，符合使用條件的房屋在逐年增多，而商品房又因為共用設(shè)施設(shè)備較多，一旦需要維修產(chǎn)生的維修費用也較高。
省、市售后公房維修資金支用總量變化不大。全年共支出4529.15萬元，同比下降4.25%，共涉及471個單位的2645個自然幢。支用量變化不大主要是因為隨著省、市房改工作基本結(jié)束，房改房的總量基本保持不變，房屋維修量趨于平穩(wěn)。隨著部分老舊房屋的滅失以及維修資金余額越來越小，售后公房維修資金年支用量預(yù)計還將進一步降低。
（三）維修項目的主要類型
從房屋維修的類型來看，商品房維修資金主要用于消防設(shè)施設(shè)備維修、電梯維修、監(jiān)控系統(tǒng)改造以及單元門、可視對講的更新改造。除少數(shù)消防改造、監(jiān)控系統(tǒng)改造、高檔社區(qū)進行區(qū)間路面維修以及外墻防水維修單筆支出金額較大外，其余多為屋面防水維修、電梯系統(tǒng)維修及墻面粉刷等，且單筆支出金額不大。
因省、市售后公有住房均為建成時間較長的老舊社區(qū)，售后公房維修資金主要用于屋面防水維修、下水管道改造以及樓梯間粉刷和路面整修等。除個別使用金額較大外，大部分維修項目單筆使用金額均較小。
三、相關(guān)問題解讀
1.什么是住宅專項維修資金？
住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。其中住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；住宅共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。
2.住宅專項維修資金由誰交存，歸誰所有？
商品房維修資金由業(yè)主交存，業(yè)主須在辦理房屋入住手續(xù)前,將首期維修資金存入商品住宅維修資金專戶。目前我市執(zhí)行的標準是未設(shè)電梯的多層房屋每平方米60元,設(shè)有電梯的房屋每平方米120元，獨棟別墅每平方米20元。出售公有住房的,售房單位須按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有，房屋滅失的,售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的,按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系,收繳同級國庫。商品房維修資金歸業(yè)主所有，房屋滅失的，按維修資金賬戶余額全額返還商品房業(yè)主。
3.房屋損壞，如何申請使用維修資金？
維修資金使用的前提是所維修房屋建立了維修資金制度，無論是商品房、已售公房，還是拆遷安置房均應(yīng)交存了維修資金。所需維修的是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并且出了保修期。
在滿足上述條件的情況下，房屋屬于商品房的，公共部位出現(xiàn)損壞業(yè)主可以向物業(yè)企業(yè)報修，物業(yè)企業(yè)提出住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造計劃,打印出業(yè)主分攤清冊，經(jīng)業(yè)主委員會同意后在小區(qū)公示，征得涉及范圍內(nèi)雙三分之二業(yè)主同意后報維修資金管理中心審核。沒有物業(yè)企業(yè)的可由業(yè)主委員會作為申報主體，既沒物業(yè)企業(yè)有沒有業(yè)委會的可以所在居委會進行申報。如果房屋是已售公房，應(yīng)首先向原產(chǎn)權(quán)單位報修，由原產(chǎn)權(quán)單位負責組織維修并向維修資金管理中心提出申請，原產(chǎn)權(quán)單位已破產(chǎn)或不能正常履行義務(wù)的由業(yè)委會或居委會作為申報主體。
4.業(yè)主在維修資金方面有哪些權(quán)利與義務(wù)？
業(yè)主有維修資金使用的知情權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對使用維修資金事宜書面簽署意見，既是法律賦予業(yè)主的一項權(quán)利，又是業(yè)主在社區(qū)管理中一項重要義務(wù)，它關(guān)系到相關(guān)業(yè)主能否正常使用房屋，又關(guān)系到自身利益。業(yè)主一是要發(fā)揮好對維修資金使用、維修實施過程的監(jiān)督、審查關(guān)，避免出現(xiàn)維修資金使用中的不合規(guī)現(xiàn)象，保證維修項目支出經(jīng)濟合理；二是維修資金使用須經(jīng)有利害關(guān)系的、占已交付使用房屋面積和戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，廣大業(yè)主要嚴格遵守業(yè)主管理規(guī)約，發(fā)揚鄰里互助精神，暢通維修資金使用渠道，避免因“簽名難”延誤維修導(dǎo)致生活不便的情況發(fā)生。
5.維修資金用完后怎么辦？
《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部第165號令）規(guī)定，維修資金余額不足首期交存額30%的,業(yè)主應(yīng)及時續(xù)交。已成立業(yè)主大會的,續(xù)交工作由業(yè)主委員會負責組織實施。尚未成立業(yè)主大會的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督下組織實施;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由居民委員會在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下組織實施。已售公房的由原產(chǎn)權(quán)單位組織實施。
6.維修資金使用過程中存在哪些困難？
（1）部分已售公房維修資金未按幢建賬。依據(jù)政策規(guī)定已售公房維修資金必須先按幢建賬后才可使用。雖然我市先后出臺了一系列文件，市住房保障和房產(chǎn)管理局也采取了多項措施，督促原產(chǎn)權(quán)單位盡快建賬，但是很多產(chǎn)權(quán)單位由于破產(chǎn)、兼并或者重組等原因沒有落實。至今仍有部分原產(chǎn)權(quán)單位未建立維修資金明細賬，致使這部分資金凍結(jié)，無法啟用。
（2）業(yè)主決策難。經(jīng)業(yè)主雙三分之二同意是物權(quán)法設(shè)定的維修資金使用的基本條件，由于社區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位缺乏公共事務(wù)管理參與意識和能力，怠于履行法定責任和義務(wù)，致使維修資金使用眾口難調(diào)難以達成共識，即使達成一致意見，決策過程耗費的時間也較長。
（3）業(yè)主委員會缺位。我市建立維修資金制度的商品房住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的較少，業(yè)主委員會能正常發(fā)揮作用的更少，尚無一家業(yè)主大會自主管理住宅維修資金。作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會主體的缺位，導(dǎo)致了資金使用決策效率低，業(yè)主對申報單位、施工單位等參與主體的監(jiān)督作用無法有效發(fā)揮，增加了維修資金使用的難度。
（4）維修資金使用涉及的主體多，利益關(guān)系復(fù)雜，專業(yè)性、政策性強，未形成相關(guān)單位齊抓共管的局面。物業(yè)企業(yè)、已售公房原產(chǎn)權(quán)單位、街道辦、居委會、資金代管機構(gòu)、質(zhì)檢、消防部門、施工、監(jiān)理、造價審計等單位均應(yīng)認真履行各自職責，強化各單位責任意識，形成維修資金監(jiān)管、使用的聯(lián)動機制。
（5）維修資金建立不全或多產(chǎn)權(quán)性質(zhì)于一體的“插花樓”造成維修資金使用效率不高。由于業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)并未全部覆蓋所有小區(qū)，特別是無人管理的老舊小區(qū)，維修資金建立不完整或多產(chǎn)權(quán)房屋，需要相關(guān)業(yè)主補交或現(xiàn)金支付，一是沒有相關(guān)主體組織相關(guān)事宜，且“插花樓”維修資金來源不同，導(dǎo)致維修資金沒有統(tǒng)一主體發(fā)起支用，二是相關(guān)業(yè)主不配合承擔相關(guān)責任與義務(wù)，導(dǎo)致資金很難落實到位，房屋維修擱淺。
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